La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un carnet d'information du logement à compter du 1er janvier 2023
A partir de cette date, tous les propriétaires devront établir un carnet d’information soit :
Lors de la construction d'un logement ou bien à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation de leur logement let ayant une incidence sur sa performance énergétique.
1. Présentation
Le carnet d'information du logement succède au carnet numérique de suivi et d'entretien du logement et au carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement institués respectivement par la loi de transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 et par la loi Elan du 23 novembre 2018. Ces carnets numériques n'ont jamais été mis en œuvre, faute de décret d'application.
En décembre 2019, le Conseil d'État avait émis un avis défavorable concernant le projet de décret d'application du carnet numérique issu de la loi Elan, en raison d'une « forte présomption d'inconstitutionnalité » pesant sur ce projet de décret et mise en évidence lors de son examen. Les dispositions législatives relatives à ce carnet numérique avaient alors été abrogées par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 dite ESSOC II relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
L'article 12 du projet de loi portant ratification de cette ordonnance (projet de loi n° 3235 enregistré à l'Assemblée nationale le 22 juillet 2020) avait bien prévu la création d'un carnet, rebaptisé carnet d'information du logement.
Mais c'est finalement la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a introduit au sein du CCH ce carnet d'information du logement et dont l'objectif, comme le précise l'article L. 126-35-2, est « de faciliter et d'accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie ».
2. Champ d'application du carnet
Logements concernés
Suivant l'article L. 126-35-3 du CCH, l'obligation d'établir un carnet d'information du logement porte sur les locaux d'habitation et leurs annexes (ex : garage, remise), y compris les logements-foyers, les logements de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, les logements inclus dans un bail commercial et les locaux meublés donnés en location dans les conditions prévues à l'article L. 632-1 du CCH.
Remarques
On notera que l'article L. 126-35-3 ne mentionne pas expressément les logements inclus dans un bail rural. Doit-on en conclure qu'il n'y a pas lieu d'établir un tel carnet pour ces logements ?
Qu'en est-il aussi des logements meublés qui ne sont pas donnés en location à titre de résidence principale du preneur comme le prévoit l'article L. 632-1 du CCH ? Sont-ils concernés par l'obligation d'établir un carnet ?
Travaux concernés
Conformément à l'article L. 126-35-2 du CCH, le carnet doit être établi : lors de la construction, au sens du 8° de l'article L. 111-1 du CCH (*), d'un logement ; à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant dès lors que ces travaux ont une incidence significative sur sa performance énergétique, appréciée conformément au 1° de l'article L. 171-1du CCH.
Un décret en Conseil d'État à paraître précisera les critères selon lesquels sont déterminés, par arrêté du ministre chargé de la construction, les travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique du logement (CCH, art. L. 126-35-11).
3. Contenu du CIL
- Pour les constructions, le carnet doit comporter (CCH, art. L. 126-35-6) : les plans de surface et les coupes du logement ; les plans, schémas et descriptifs des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'aération du logement ; les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des ouvrages ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement.
Pour chaque plan, schéma et descriptif, il est indiqué s'il correspond à la conception ou à l'exécution.
- Pour les travaux de rénovation énergétique sur un logement existant, le carnet comporte les dates et la description des travaux ainsi réalisés (CCH, art.
L. 126-35-7).
- Pour les constructions comme pour les travaux de rénovation énergétique, le carnet doit également comporter (CCH, art. L. 123-35-8) :
la liste et les caractéristiques des matériaux utilisés lors de la construction ou des travaux de rénovation énergétique, lorsque ces matériaux ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement ; les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements installés lors de la construction ou des travaux de rénovation et qui ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement ; les documents permettant d'attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l'améliorer prévus par les dispositions législatives et réglementaires, lorsqu'ils ont été établis.
Un décret en Conseil d'État (à paraître) précisera les critères selon lesquels sont déterminées, par arrêté du ministre chargé de la construction, les catégories de matériaux et d'équipements ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement. Ce décret listera également les documents permettant d'attester la performance énergétique du logement (CCH, art. L. 126-35-11).
4. Établissement du carnet
En application de l'article L. 126-35-5 du CCH, la constitution et la mise à jour du carnet d'information du logement incombent au propriétaire du logement. À cette fin, il appartient aux personnes réputées constructeur, au sens de l'article 1792-1 du Code civil, de transmettre au propriétaire du logement les éléments devant être présents dans le carnet, au plus tard à la réception des travaux de construction ou de rénovation énergétique.
Lorsque des travaux de rénovation énergétique sont effectués, l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), les guichets d'accompagnement à la rénovation énergétique, au sens de l'article L. 232-2 du Code de l'énergie, ainsi que les opérateurs agréés, au sens de l'article L. 232-3 du même code, transmettent au propriétaire du logement les éléments précisés aux articles L. 126-35-7 et L. 126-35-8 du CCH (voir supra § 3), sous réserve de leur non-transmission par les personnes qui ont la qualité de constructeur. Cette hypothèse paraît viser principalement le cas où le propriétaire du logement réalisera lui-même les travaux. Autre précision apportée par l'article L. 126-35-5 : même si le propriétaire du logement n'est pas le maître d'ouvrage des travaux de construction ou de rénovation énergétique du logement, l'établissement du carnet lui incombe toujours. Mais, dans ce cas, les éléments nécessaires à son établissement doivent lui être transmis par le maître d'ouvrage, au plus tard à la livraison du logement ou à la réception des travaux. Ainsi, si nous prenons l'exemple d'un logement vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), les personnes réputées constructeur au sens du 1° de l'article L. 1792-1 du Code civil devront, chacune en ce qui la concerne, transmettre au vendeur, maître d'ouvrage de l'opération de construction du logement, les éléments devant figurer dans le carnet. Le vendeur devra ensuite transmettre ces éléments à l'acquéreur, au plus tard lors la livraison du logement.
5. Transmission du carnet en cas de changement de propriétaire
En application de l'article L. 126-35-10 du CCH, le carnet d'information du logement doit être transmis à l'acquéreur lors de toute changement de propriété du logement. Sa transmission incombe à l'ancien propriétaire et doit intervenir au plus tard à la date de signature de l'acte authentique. L'acquéreur doit attester dans cet acte que le carnet lui a bien été transmis.
Ce même article précise que le carnet doit être transmis « tel qu'il est au moment de la mutation ». Selon l'auteur de l'amendement à l'origine de cette précision, « il convient que le caractère éventuellement incomplet du carnet d'information du logement ne devienne pas un obstacle à la vente du bien. De même, le notaire ne peut être tenu pour responsable de vérifier son contenu qui est du ressort du propriétaire vendeur. »
